Tình trạng giá thuê nhà giảm đang giữ chân thị trường nhà ở của Mỹ

Tình trạng giá thuê nhà giảm đang giữ chân thị trường nhà ở của Mỹ

Nguyễn Tuấn Đạt

Nguyễn Tuấn Đạt

Junior Analyst

09:44 09/05/2025

Một làn sóng xây dựng nhà đã giúp giá thuê ở nhiều khu vực của Mỹ giữ ở mức thấp, cho phép những người có ý định mua nhà trì hoãn quyết định của mình.

Có nhiều lý do cho sự chậm chạp trong các giao dịch nhà ở, nhưng một lý do ít được chú ý đến là khả năng chi trả tiền thuê nhà đã được cải thiện, đặc biệt là ở các khu đô thị phía nam.

Trên toàn quốc, thị trường nhà cho thuê đang ở giai đoạn cuối của một làn sóng nguồn cung căn hộ mới mang tính lịch sử, dẫn đến tỷ lệ trống cao và giá thuê giảm ở các khu đô thị như Austin và Nashville. Đối với những người có ý định mua nhà đang đối mặt với giá vẫn còn cao, quyết định tiếp tục thuê nhà là điều dễ dàng. Điều đó khó có thể thay đổi trong mùa xuân này, mặc dù một thị trường cho thuê vững chắc hơn khi nguồn cung giảm dần sẽ bắt đầu thay đổi phép tính giữa thuê và mua nhà khoảng một năm nữa.

Khả năng chi trả chỉ là một phần câu chuyện đằng sau việc thị trường mua bán nhà cũ đang suy yếu trở lại. Sau cùng, khả năng chi trả đã kém từ giữa năm 2022, khi thị trường thứ cấp đang hấp thụ cả sự tăng giá trong thời kỳ bùng nổ đại dịch và lãi suất thế chấp cao hơn. Lượng nhà tồn kho tăng là một động lực đi kèm. Như công ty phân tích nhà ở ResiClub lưu ý, lượng nhà tồn kho nhà ở đang hoạt động ở Florida và Texas hiện cao hơn hơn 20% so với mức năm 2019, và so với cùng kỳ năm trước, nó đang tăng với tốc độ hai chữ số ở hầu hết mọi nơi, ngay cả ở vùng Đông Bắc và Trung Tây bị hạn chế về nhà ở. Điều đó mang lại cho người mua nhà nhiều lựa chọn hơn và người bán ít quyền đàm phán hơn.

Sự thay đổi này có thể đã thuyết phục nhiều gia đình hơn mua nhà nếu thị trường cho thuê eo hẹp và không thể chi trả. Nhưng đó không phải là trường hợp ở nhiều nơi trên cả nước. Lãi suất thấp và giá thuê tăng vọt trong giai đoạn đầu của thập kỷ đã dẫn đến sự bùng nổ căn hộ ở miền Nam và miền Tây, điều này đã chuyển thành sự sụt giảm giá thuê khi các căn hộ khởi công cách đây vài năm bắt đầu mở cửa cho người thuê mới. Camden Property Trust, công ty điều hành các khu phức hợp căn hộ trên khắp Vành đai Nắng (Sun Belt), cho biết trong báo cáo thu nhập tuần trước rằng “Nashville và Austin sẽ tiếp tục đối mặt với thách thức trong suốt năm 2025.”

Hiện nay có sự trùng lặp đáng kể giữa các khu đô thị có thị trường cho thuê yếu nhất và các khu đô thị có thị trường nhà ở thứ cấp yếu nhất. Theo Redfin, một trang web phân tích nhà ở, Austin có thị trường nhà ở yếu nhất cả nước.

Nếu bạn ở Austin và muốn mua nhà nhưng cũng sẵn sàng thuê thêm một năm nữa, không có lý do gì để tin rằng giá nhà sẽ tăng trong giai đoạn đó. Trên thực tế, rất có khả năng chúng sẽ giảm ít nhất một chút khi lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng. Đồng thời, giá thuê căn hộ vẫn đang giảm vì thị trường tiếp tục hấp thụ nguồn cung mới. Điều hợp lý nên làm là thuê nhà, đặc biệt với sự bất ổn kinh tế đang bao trùm, tiết kiệm trong một năm và sau đó có thể mua nhà vào mùa xuân tới với giá rẻ hơn một vài phần trăm so với hôm nay. Nếu may mắn, bạn thậm chí có thể thấy lãi suất thế chấp thấp hơn vào lúc đó.

Austin có thể là một ví dụ cực đoan, nhưng động lực tương tự cũng áp dụng ở mức độ thấp hơn trên phần lớn miền Nam và tây nam. Giá nhà cao, lượng hàng tồn kho nhà cũ tăng và lãi suất thế chấp dường như mắc kẹt trong biên độ 6.75% đến 7% có nghĩa là khả năng chi trả kém, và có ít triển vọng về giá trị nhà ở tăng hoặc giảm lãi suất thế chấp trong ngắn hạn. Đồng thời, thuê nhà vẫn rẻ hơn nhiều so với sở hữu nhà – chênh lệch này, nếu có, đã nới rộng trong năm qua – và giá thuê tiếp tục giảm ở những vùng đó của đất nước. Điều đó đặc biệt đúng đối với các loại căn hộ mà một người có đủ khả năng mua nhà sẽ cân nhắc thuê.

Sự phân kỳ này giữa thị trường cho thuê và thị trường nhà ở thứ cấp có thể sẽ không kéo dài lâu nữa. Như các REIT căn hộ như Camden đã nói tuần trước, sự thay đổi giá thuê ở các khu đô thị phía nam đang trở nên ít tiêu cực hơn khi nhu cầu vẫn ổn định và nguồn cung bắt đầu giảm dần.

Số lượng căn hộ mới khởi công ở Austin đang ở mức thấp nhất trong 13 năm và giảm 80% so với đỉnh điểm, Ric Campo, giám đốc điều hành của Camden cho biết. Điều này tạo tiền đề cho giá thuê cao hơn trong tương lai, có thể làm thay đổi tâm lý thị trường nhà ở và phép tính thuê so với mua. Tuy nhiên, ít nhất trong năm nay, những người có ý định mua nhà đang thất vọng có thể tìm thấy sự giải thoát trên thị trường cho thuê, mang lại cho họ một chút nhẹ nhõm trong khi giữ cho thị trường thứ cấp mắc kẹt trong tình trạng ảm đạm.

Bloomberg

Broker listing

Cùng chuyên mục

Công nghệ AI - Công ty ngoài ngành cũng được hưởng lợi

Công nghệ AI - Công ty ngoài ngành cũng được hưởng lợi

Cổ phiếu John Wiley & Sons (NYSE: WLY) đã tăng mạnh 11% vào thứ Ba, nhờ vào động lực doanh thu từ trí tuệ nhân tạo (AI). Khi nhắc đến AI, phần lớn nhà đầu tư thường liên tưởng đến các công ty công nghệ như NVIDIA (NASDAQ: NVDA), Palantir (NASDAQ: PLTR) hay Broadcom (NASDAQ: AVGO). Tuy nhiên, khi AI tiếp tục phát triển, tác động của nó đang vượt xa khỏi lĩnh vực công nghệ, lan rộng tới nhiều ngành công nghiệp khác – bao gồm cả xuất bản.
Doanh số bán lẻ tháng Năm là tâm điểm khi Fed cân nhắc giữa rủi ro lạm phát và nhu cầu tiêu dùng suy yếu
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Doanh số bán lẻ tháng Năm là tâm điểm khi Fed cân nhắc giữa rủi ro lạm phát và nhu cầu tiêu dùng suy yếu

Dữ liệu doanh số bán lẻ tháng Năm được công bố đúng thời điểm Fed nhóm họp, khi các số liệu tiêu dùng yếu kém có thể ảnh hưởng đến kỳ vọng lãi suất. Doanh số bán lẻ nhóm kiểm soát – yếu tố đầu vào quan trọng trong tính toán GDP – được dự báo tăng 0.3% sau khi giảm 0.2% trong tháng Tư. Tác động từ làn sóng mua sắm do lo ngại thuế quan trong tháng Ba đã làm sai lệch xu hướng tiêu dùng; doanh số xe giảm 0.1% trong tháng Tư.
Thụy Sĩ có thể gia tăng áp lực lên đồng CHF nhằm đưa lạm phát trở lại
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Thụy Sĩ có thể gia tăng áp lực lên đồng CHF nhằm đưa lạm phát trở lại

Một trong những nguyên nhân chính khiến giá giảm là do đồng franc mạnh lên – đóng vai trò như tài sản trú ẩn an toàn cho dòng vốn toàn cầu. Ngân hàng Quốc gia Thụy Sĩ (SNB) đã bắt đầu nới lỏng chính sách từ đầu năm 2024, giảm lãi suất tổng cộng 150 điểm cơ bản. Tuy nhiên, Ngân hàng Trung ương châu Âu (ECB) đã cắt giảm tới 210 điểm, khiến chính sách tiền tệ của Thụy Sĩ trở nên tương đối thắt chặt hơn.
BoJ giữ nguyên lãi suất, giảm mua trái phiếu nhằm ngăn chặn biến động thị trường

BoJ giữ nguyên lãi suất, giảm mua trái phiếu nhằm ngăn chặn biến động thị trường

Ngân hàng Trung ương Nhật Bản giữ nguyên lãi suất ở mức 0.5% và sẽ rút hỗ trợ chậm hơn từ năm tài chính 2026 để tránh gây xáo trộn thị trường. Quyết định được đưa ra giữa lúc bất ổn địa chính trị và thuế quan của Mỹ gây thêm áp lực lên kinh tế và lạm phát. Trong khi đó, lạm phát cơ bản ở Nhật vẫn cao hơn mục tiêu 2%, khiến BoJ phải cân nhắc thận trọng việc tăng lãi suất.
EU đề xuất chấm dứt hoàn toàn nhập khẩu khí đốt Nga trước năm 2028

EU đề xuất chấm dứt hoàn toàn nhập khẩu khí đốt Nga trước năm 2028

Ủy ban Châu Âu sẽ công bố đề xuất cấm toàn bộ nhập khẩu khí đốt và LNG từ Nga trước cuối năm 2027, với lộ trình rõ ràng và cơ chế pháp lý nhằm vượt qua nguy cơ bị phủ quyết bởi một số quốc gia thành viên. Các hợp đồng khí đốt hiện tại sẽ có thời gian chuyển tiếp, trong khi các công ty nhập khẩu có thể viện dẫn điều khoản bất khả kháng để chấm dứt nghĩa vụ pháp lý. Đề xuất đánh dấu một bước tiến quan trọng trong nỗ lực giảm phụ thuộc năng lượng vào Nga sau cuộc xung đột tại Ukraine.