Tình trạng giá thuê nhà giảm đang giữ chân thị trường nhà ở của Mỹ

Tình trạng giá thuê nhà giảm đang giữ chân thị trường nhà ở của Mỹ

Nguyễn Tuấn Đạt

Nguyễn Tuấn Đạt

Junior Analyst

09:44 09/05/2025

Một làn sóng xây dựng nhà đã giúp giá thuê ở nhiều khu vực của Mỹ giữ ở mức thấp, cho phép những người có ý định mua nhà trì hoãn quyết định của mình.

Có nhiều lý do cho sự chậm chạp trong các giao dịch nhà ở, nhưng một lý do ít được chú ý đến là khả năng chi trả tiền thuê nhà đã được cải thiện, đặc biệt là ở các khu đô thị phía nam.

Trên toàn quốc, thị trường nhà cho thuê đang ở giai đoạn cuối của một làn sóng nguồn cung căn hộ mới mang tính lịch sử, dẫn đến tỷ lệ trống cao và giá thuê giảm ở các khu đô thị như Austin và Nashville. Đối với những người có ý định mua nhà đang đối mặt với giá vẫn còn cao, quyết định tiếp tục thuê nhà là điều dễ dàng. Điều đó khó có thể thay đổi trong mùa xuân này, mặc dù một thị trường cho thuê vững chắc hơn khi nguồn cung giảm dần sẽ bắt đầu thay đổi phép tính giữa thuê và mua nhà khoảng một năm nữa.

Khả năng chi trả chỉ là một phần câu chuyện đằng sau việc thị trường mua bán nhà cũ đang suy yếu trở lại. Sau cùng, khả năng chi trả đã kém từ giữa năm 2022, khi thị trường thứ cấp đang hấp thụ cả sự tăng giá trong thời kỳ bùng nổ đại dịch và lãi suất thế chấp cao hơn. Lượng nhà tồn kho tăng là một động lực đi kèm. Như công ty phân tích nhà ở ResiClub lưu ý, lượng nhà tồn kho nhà ở đang hoạt động ở Florida và Texas hiện cao hơn hơn 20% so với mức năm 2019, và so với cùng kỳ năm trước, nó đang tăng với tốc độ hai chữ số ở hầu hết mọi nơi, ngay cả ở vùng Đông Bắc và Trung Tây bị hạn chế về nhà ở. Điều đó mang lại cho người mua nhà nhiều lựa chọn hơn và người bán ít quyền đàm phán hơn.

Sự thay đổi này có thể đã thuyết phục nhiều gia đình hơn mua nhà nếu thị trường cho thuê eo hẹp và không thể chi trả. Nhưng đó không phải là trường hợp ở nhiều nơi trên cả nước. Lãi suất thấp và giá thuê tăng vọt trong giai đoạn đầu của thập kỷ đã dẫn đến sự bùng nổ căn hộ ở miền Nam và miền Tây, điều này đã chuyển thành sự sụt giảm giá thuê khi các căn hộ khởi công cách đây vài năm bắt đầu mở cửa cho người thuê mới. Camden Property Trust, công ty điều hành các khu phức hợp căn hộ trên khắp Vành đai Nắng (Sun Belt), cho biết trong báo cáo thu nhập tuần trước rằng “Nashville và Austin sẽ tiếp tục đối mặt với thách thức trong suốt năm 2025.”

Hiện nay có sự trùng lặp đáng kể giữa các khu đô thị có thị trường cho thuê yếu nhất và các khu đô thị có thị trường nhà ở thứ cấp yếu nhất. Theo Redfin, một trang web phân tích nhà ở, Austin có thị trường nhà ở yếu nhất cả nước.

Nếu bạn ở Austin và muốn mua nhà nhưng cũng sẵn sàng thuê thêm một năm nữa, không có lý do gì để tin rằng giá nhà sẽ tăng trong giai đoạn đó. Trên thực tế, rất có khả năng chúng sẽ giảm ít nhất một chút khi lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng. Đồng thời, giá thuê căn hộ vẫn đang giảm vì thị trường tiếp tục hấp thụ nguồn cung mới. Điều hợp lý nên làm là thuê nhà, đặc biệt với sự bất ổn kinh tế đang bao trùm, tiết kiệm trong một năm và sau đó có thể mua nhà vào mùa xuân tới với giá rẻ hơn một vài phần trăm so với hôm nay. Nếu may mắn, bạn thậm chí có thể thấy lãi suất thế chấp thấp hơn vào lúc đó.

Austin có thể là một ví dụ cực đoan, nhưng động lực tương tự cũng áp dụng ở mức độ thấp hơn trên phần lớn miền Nam và tây nam. Giá nhà cao, lượng hàng tồn kho nhà cũ tăng và lãi suất thế chấp dường như mắc kẹt trong biên độ 6.75% đến 7% có nghĩa là khả năng chi trả kém, và có ít triển vọng về giá trị nhà ở tăng hoặc giảm lãi suất thế chấp trong ngắn hạn. Đồng thời, thuê nhà vẫn rẻ hơn nhiều so với sở hữu nhà – chênh lệch này, nếu có, đã nới rộng trong năm qua – và giá thuê tiếp tục giảm ở những vùng đó của đất nước. Điều đó đặc biệt đúng đối với các loại căn hộ mà một người có đủ khả năng mua nhà sẽ cân nhắc thuê.

Sự phân kỳ này giữa thị trường cho thuê và thị trường nhà ở thứ cấp có thể sẽ không kéo dài lâu nữa. Như các REIT căn hộ như Camden đã nói tuần trước, sự thay đổi giá thuê ở các khu đô thị phía nam đang trở nên ít tiêu cực hơn khi nhu cầu vẫn ổn định và nguồn cung bắt đầu giảm dần.

Số lượng căn hộ mới khởi công ở Austin đang ở mức thấp nhất trong 13 năm và giảm 80% so với đỉnh điểm, Ric Campo, giám đốc điều hành của Camden cho biết. Điều này tạo tiền đề cho giá thuê cao hơn trong tương lai, có thể làm thay đổi tâm lý thị trường nhà ở và phép tính thuê so với mua. Tuy nhiên, ít nhất trong năm nay, những người có ý định mua nhà đang thất vọng có thể tìm thấy sự giải thoát trên thị trường cho thuê, mang lại cho họ một chút nhẹ nhõm trong khi giữ cho thị trường thứ cấp mắc kẹt trong tình trạng ảm đạm.

Bloomberg

Broker listing

Cùng chuyên mục

USD giữ vững vị thế, nhưng có thể không trụ được nếu dữ liệu JOLTS yếu đi
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

USD giữ vững vị thế, nhưng có thể không trụ được nếu dữ liệu JOLTS yếu đi

USD đang bị ảnh hưởng bởi sự kết hợp của dữ liệu yếu (sản xuất ISM) và nhiều lo ngại về thị trường trái phiếu. Tuy nhiên, phí bảo hiểm rủi ro đang gần đỉnh ghi nhận vào tháng 4, và dữ liệu yếu sẽ không thể hỗ trợ cho EUR/USD tăng từ mức 1.15 trừ khi thị trường Kho bạc bán ra mạnh hơn. Thị trường phản ứng với chiến thắng bầu cử ở Ba Lan
Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung leo thang, kinh tế và thị trường toàn cầu chịu áp lực
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung leo thang, kinh tế và thị trường toàn cầu chịu áp lực

Chỉ số PMI sản xuất Caixin của Trung Quốc giảm xuống 48.3 vào tháng 5, mức thấp nhất kể từ quý 3 năm 2022, báo hiệu sản lượng đang giảm. Việc mất việc làm trong lĩnh vực sản xuất của Trung Quốc báo hiệu tình trạng căng thẳng kinh tế ngày càng sâu sắc và các nỗ lực kích thích không hiệu quả. Thị trường tăng sau các báo cáo rằng Trump có kế hoạch nói chuyện với Tập Cận Bình để xoa dịu căng thẳng thương mại đang leo thang.
Thuế quan Mỹ giáng đòn mạnh vào hoạt động sản xuất của Trung Quốc
Huyền Trần

Huyền Trần

Junior Analyst

Thuế quan Mỹ giáng đòn mạnh vào hoạt động sản xuất của Trung Quốc

Hoạt động sản xuất của Trung Quốc giảm lần đầu sau tám tháng, khi chỉ số PMI tụt xuống mức thấp nhất trong gần ba năm. Thuế quan của Mỹ bắt đầu tác động rõ rệt, khiến đơn hàng xuất khẩu, sản lượng và việc làm đồng loạt sụt giảm. Dù vậy, doanh nghiệp vẫn kỳ vọng môi trường thương mại sẽ cải thiện trong thời gian tới.
USD giảm mạnh, thị trường thận trọng trước cuộc gọi Trump–Tập
Huyền Trần

Huyền Trần

Junior Analyst

USD giảm mạnh, thị trường thận trọng trước cuộc gọi Trump–Tập

USD suy yếu do lo ngại về triển vọng kinh tế Mỹ và rủi ro từ căng thẳng thương mại. Nhà đầu tư giữ tâm lý phòng thủ trước cuộc điện đàm giữa lãnh đạo Mỹ và Trung Quốc, giữa lúc dữ liệu kinh tế gần đây cho thấy dấu hiệu giảm tốc. Chứng khoán châu Á tăng nhẹ, trong khi lợi suất trái phiếu và giá hàng hóa biến động theo kỳ vọng thị trường.
Đừng bỏ lỡ kịch bản giá vàng đáng chú ý nhất năm 2025
Diệu Linh

Diệu Linh

Junior Editor

Đừng bỏ lỡ kịch bản giá vàng đáng chú ý nhất năm 2025

Một siêu chu kỳ vĩ mô mới đầy sức mạnh đang hình thành, và những nhà giao dịch nhạy bén đã bắt đầu định vị để đón đầu một trong những làn sóng dịch chuyển tài chính lớn nhất của thời đại. Tâm điểm của làn sóng này: Chiến lược giao dịch TACO.
Căng thẳng thương mại và lo ngại suy thoái phủ bóng thị trường toàn cầu
Huyền Trần

Huyền Trần

Junior Analyst

Căng thẳng thương mại và lo ngại suy thoái phủ bóng thị trường toàn cầu

Thị trường châu Á và USD khởi đầu tuần mới trong tâm lý thận trọng khi căng thẳng thương mại Mỹ - Trung leo thang và nhà đầu tư chờ dữ liệu việc làm Mỹ cùng quyết định lãi suất từ ECB. Đe dọa thuế quan mới của Tổng thống Trump cùng áp lực nợ công khiến tâm lý thị trường thêm bất ổn.
Hoạt động sản xuất châu Á giảm trong bối cảnh căng thẳng thương mại và nhu cầu yếu
Huyền Trần

Huyền Trần

Junior Analyst

Hoạt động sản xuất châu Á giảm trong bối cảnh căng thẳng thương mại và nhu cầu yếu

Hoạt động sản xuất tại châu Á suy giảm trong tháng 5 do nhu cầu giảm ở Trung Quốc và ảnh hưởng từ các chính sách thuế quan của Mỹ. Nhật Bản, Hàn Quốc và nhiều nền kinh tế khác trong khu vực ghi nhận sự sụt giảm sản xuất liên tiếp. Các cuộc đàm phán thương mại giữa các bên vẫn chưa có tiến triển rõ ràng, gây ra sự bất ổn cho doanh nghiệp.